Comprar una casa suele ser uno de los pasos «naturales» a dar a lo largo de una vida. Conforme vas creciendo, se va generando una expectativa sobre lo que «deberías» hacer: sacarte una carrera, conseguir un trabajo, tener un coche, encontrar pareja, tener hijos, comprar una casa…

Pero hacer estas cosas no solo puede que a algunas personas no le encajen, sino que pueden convertirse en un error si las haces por una presión social o creencia personal poco fundamentada.

¿Realmente quieres ser dueño de una casa?

Algunas personas tienen la necesidad que crear su hogar, en hacerlo suyo en todos los sentidos. Comprar una casa te permite acercarte a esa sensación. Además, se trata de un activo que te proporciona la sensación emocional de estabilidad y permanencia.

Pero, ¿es esto lo que necesitas? ¿Has considerado que al adquirir una vivienda te comprometes a quedarte en ella? Quizá te sientas mas cómodo pudiendo recurrir al casero cuando algún electrodoméstico se rompe o alguna tubería tiene una fuga.

¿Cuanto tiempo piensas estar en ella?

Cuando alquilas una casa te comprometes, al menos a un año de permanencia. Los compromisos que existen son a corto plazo. Pero cuando decides comprarla debes tener muy claro tu horizonte temporal porque tendrá consecuencias económicas grandes si fallas.

Cuando compras una casa hay comisiones que pagarás de forma obligatoria. Cuanto mas tiempo te quedes en la casa, mas distribuido estará en el tiempo. Sin embargo si decides cambiar pronto, esos costes seguramente no los recuperarás.

¿Que pasa si necesitas quedarte mas?

Una aproximación normal suele ser que adquieras la casa que necesitas y si tus necesidades cambian, buscas otra distinta. Esta idea que a priori es conservadora entraña una serie de problemas:

• El mercado inmobiliario suele ser ilíquido. Quizá quieres vender la casa hoy pero tardas 2-3 años en finalmente venderla.
• Los costes de cambio son enormes. Comisiones bancarias, burocracia, traslados, servicios y seguros que seguramente se solapen temporalmente.
• Si te apremia el tiempo y quieres cambiar, ¿estarás dispuesto a reducir el precio de venta de tu vivienda antigua? ¿Habías tenido en cuesta esto en tu previsión económica?

Estas cuestiones deben afrontarse con anterioridad a la compra, de ese modo podrás reducir tus errores futuros.

¿Tienes el 20% (o mas) para entregar de entrada?

Algunas entidades financieras te otorgarán hasta el 80% del valor de la vivienda a cambio de hipotecar la misma. Pero hay otros gastos a la hora de hacerse con una vivienda:

• Gastos de notaría iniciales.
• Gastos de amortización anticipada de la hipoteca (entre el 0,25-2%, dependiendo de la fecha y condiciones en las que se firmó).
• Seguros de vida hipotecarios (desde 200 EUR a 600 EUR anuales).
• Gastos de notaría y registro al finalizar el pago.

Hay que tener en cuenta estos gastos que a priori están exentos del coste inicial de la vivienda pero tocará hacerse cargo de ellos a lo largo del tiempo.

¿Puedes asumir los gastos de mantenimiento?

Una vez tienes la casa, los gastos no terminan. Aparecen algunos gastos esperados y otros imprevistos que hay que atender, tales como:

• Impuesto de bienes inmuebles.
• Gastos de comunidad ordinarios y extraordinarios.
• Mantenimiento común (electrodomésticos, instalaciones…)
• Reformas eventuales (cambio de muebles, ampliación habitaciones, pintura…)

Mientras que a la hora de alquilar la vivienda estos gastos suelen estar incluidos en el precio, no ocurre lo mismo cuando eres el propietario. Hay que estar preparado para este tipo de contingencias.

¿Cual es tu coste de oportunidad?

Cuando tomamos una decisión sobre en qué invertir nuestro tiempo o dinero aparece el concepto «coste de oportunidad». Este es el coste que tiene para nosotros elegir una opción u otra. ¿Cómo se puede medir esto?

Imaginemos, de una manera simplista, que como entrada, para nuestro nueva casa, tenemos que entregar 50.000 EUR (y por supuesto disponemos de ellos). Ese dinero tiene la posibilidad de proporcionarnos un sinfín de beneficios. Uno de ellos será la entrada a nuestro piso. Pero también podríamos invertirlos en un nuevo negocio (que nos podrían reportar beneficios económicos), en un viaje (beneficio emocional) o en nuestra formación profesional (que nos podría ayudar a mejorar nuestra posición económica).

Cuando elegimos invertir ese dinero (que ahora tenemos) y nuestro futuro dinero (el que aun tenemos que ganarnos -si vamos a hipotecarnos-) estamos renunciando a esas otras opciones y eso se llama coste de oportunidad.

El New York Times preparó en 2014 una herramienta para calcular, según multitud de parámetros, cuando nos conviene alquilar y cuando comprar.

¿Conoces los riesgos?

Como hemos visto hasta ahora, pagar una hipoteca no es lo mismo que pagar un alquiler. Mientras que si no puedes permitirte el alquiler en un determinado momento, puedes finalizar el contrato a corto plazo, si se rompe el calentador de agua puedes pedirle al casero que lo cambie o si decide la comunidad cambiar el ascensor será algo que no te afectará, cuando eres dueño estos gastos aparecen.

Por otro lado, tu banco será todo lo generoso que pueda ser con la cantidad que te entregará y el agente inmobiliario se ajustará a tu presupuesto máximo antes que al mínimo. Fácilmente te puedes ver incrementando tu presupuesto máximo y corriendo riesgos que puedes no estar viendo a simple vista. Pues cuanto mas alta sea tu renta mensual con respecto a tu sueldo mayor presión financiera existe sobre ti.

¿Has considerado invertir en otra cosa (incluyéndote a ti)?

Cuando se trata de utilizar el dinero para comprar una casa se suele ver como una inversión. Sin embargo creo que este concepto es erróneo si tenemos en cuenta ciertos aspectos especiales que se dan a la hora de comprar una casa:

• Anualmente tiene unos gastos de mantenimiento elevados, que con los años van creciendo.
• No puedes vender la inversión sin ocasionarte grandes trastornos en tu vida.
• No existe un mercado con liquidez donde puedas ir a vender tu casa rápidamente.
• Si adquieres la vivienda a través de una hipoteca bancaria, esa «inversión» no te pertenece.
• Venderla tiene comisiones elevadas.
• Supondría invertir casi el 100% del patrimonio de una familia en un único activo.
• No te generará ninguna renta/beneficio económico (mientras vivas en ella).

Con esto quiero transmitir, que como inversión presenta una serie de problemas (dejando de lado las oscilaciones en su precio).

Si lo consideras una inversión, debes saber que existen otros vehículos en los que puedes poner tu patrimonio en funcionamiento y sacar rentabilidad:

• Mercado de valores.
• Planes de pensiones.
• Invertir en tu formación.

Ventajas y desventajas

Como resumen, tener una casa tiene ventajas, como por ejemplo:

• Te proporciona esa seguridad, sensación de estabilidad y permanencia en tu vida.
• Te permite elegir exactamente cómo será tu casa y darle tu carácter.
• Que no exista una transacción económica regular y un contrato temporal de alquiler te hace sentir seguro.
• Una hipoteca con una tasa de interés fija te puede ayudar a tu planificación financiera.
• A largo plazo tienes mas posibilidades de que se revalorice positivamente.

Aunque también existen desventajas:

• Montones de costes indirectos: reparaciones, seguros, impuestos, intereses..
• Los beneficios o pérdidas financieras son casi imposibles de calcular con exactitud debido a la multitud de variables.
• Tener una casa te proporciona estabilidad pero también te quita flexibilidad.
• No puedes sacar nada de valor de la casa a no ser que te deshagas por completo de ella (ex-AirBnb).
• Los costes de cambiar de casa pueden ser tremendos.
• Una casa se asimila mas a un bien de consumo que a una inversión.
• Al hipotecarte, te apalancas con deuda. Lo que puede actuar a tu favor o contra de forma muy grande.

¿Qué conclusión hay?

Cada persona verá la oportunidad de comprar una casa de una forma. Algunas estarán preparadas para asumir la responsabilidad y otras preferirán otro tipo de opciones. Esa diversidad de opiniones trae un mercado inmobiliario de compra y alquiler dinámico que podrá cubrir las necesidades de cada individuo y si no las cubre, el individuo siempre tendrá otra opción.

En este caso no parece que existan decisiones incorrectas por naturaleza, sino personas no preparadas o que no han considerado lo suficiente la opción que van a escoger.